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房地产抵押的审查内容

来源:成都经济合同财产律师网网址:http://www.cdjjccls.com/ 

  当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

   做好房产抵押有利的保证债权的履行实现。

  房地产权属登记内容,指登记机关在登记簿(土地登记卡、房屋产权登记书等)上所记载的房地产权属的内容。这些登记内容可以分为两大部分:房地产的自然状况、房地产的产权状况。


  一、房地产的自然状况


  房地产的自然状况决定房地产的价值。其内容包括土地、房屋的坐落、界址、四至、面积、用途、使用条件、土地的等级、价格、房屋的成新度、质量、结构、朝向等。


  (1)坐落。指房屋土地所在的地名、方位、街巷、门牌以及房屋的幢(楼)号。


  跨两个以上行政区域的房地产,一般在其设立门牌号的主大门所在的行政区域登记机关进行登记。


  (2)界址、四至。界址为一宗房地产的界址点及其界标物。界址点的连线即闭合的界址线(权属界线),为一宗房地产的范围。


  界址是确定土地权属范围的界线。为了界定宗地的位置和范围,在登记簿和土地权属证书上,还要加注四至,标明相邻的权利人。界址在房产登记上通常用墙界来表示。


  (3)房地面积。指一宗房地产范围内的土地面积和房屋建筑面积。房地面积可根据权利人的利用情况分为独自使用面积、共有使用面积,以及共有使用中的分摊面积。


  (4)房地用途。房地用途主要由土地用途来确定。尤其是在城镇范围之内,土地的用途一般在划拨、出让之前或在换发建设用地规划许可证之时即已确定。房地用途指土地规定的利用方向。城市土地的用途受城市规划制约,农用土地的用途主要由农业产结构决定。土地用途一旦确定,房屋用途也随之确定。


  土地用途有时与土地利用类别(地类)意义相同。用途主要反映土地的功用,地类则主要反映土地的利用结构。城市土地的用途以城镇土地分类中的二级类型为准。城镇土地的一级分类为10种:商业金融用地、特殊用地、水域用地、农用地和其他用地。二级分类为24种。农用土地登记的用途以土地利用现状调查中土地分类的一级地类为准。土地地利用现状调查中一级地类为8个:耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利有土地。


  (5)土地使用条件。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高和建筑密度等。土地使用条件主要由三种方式予以规定:一是在城镇规划中限定;二是在土地使用权出让合同中确定;三是在其他批准用地文件中作出规定。


  (6)土地的等级和价格。城市土地采用"等"和"级"等两个层次划分体系。"等"反映全国城镇之间地域差异;"级"反映一个城市内部土地的区位条件和利用效益的差异,在各城市内部统一排列。土地等级反映宗地的优劣程度。


  土地价格体系包括基准地价、标定地价和其他地价。目前土地的标定价、出让价、转让价、申报价、抵押价、入肥肉价格都属于进行登记的内容。


  (7)房屋的基本状况。包括房屋的建筑面积、使用面积、结构类型、平房间数、方向、楼房层数、造价等。


  二、房地产的产权状况


  房地产产权状况包含房地产产权性质及其来源、房地产权利主体情况等。


  (1)房地产产权性质、来源。房地产产权性质,指房地产产权类型,包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权、房地他项权利等。房地产权属来源,指导定房地所有者或使用者最初限得房地产的方式。权源材料是取得房地产的原始依据,在房地产权属登记中具有重要价值。所谓实质性的审查,主要是对这一部分内容的审查。确定权属性质、解决权属纠纷,也主要依据这一部分资料。


  (2)房地产权利主体。房地产权利主体即房地产权利人。房地产权利主体可发分为自然人(公民)、法人与非法人机构和作为特殊民事主体的国家。


  国有土地使用者,包括法人单位、非法人机构和自然人。


  集体土地所有者,包括村农业集体经济组织或村委会、乡镇农业集体经济组织或乡镇人民政府、村内两个以上农业集体组织等。


  集体土地使用者,一般为本集体经济组织内部的单位和成员。随着市场经济的发展,集体土地使用者的范围会越越宽,尤其是乡村企业用地和"四荒"土地,其使用者也包括法人与非法人机构及各种自然人。


  房屋所有权人、房屋他项权利人,包括法人单位、非法人机构,以及自然人。