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房屋买卖,房价款该如何支付及相应的法律风险

  价款支付条款是房屋买卖合同的核心条款,是买方履行合同的最核心义务,买方的一切违约行为均和价款支付有关。因此,在签署合同前,买方应衡量自己的支付能力及资金来源,自己的银行资信状况以及收入状况,确保贷款申请能够及时通过银行审批,尤其是资金有限,需要足额贷款的买受人,更要注意,切忌轻易相信中介工作人员的介绍。

一、关于支付条款的拟定说明

  支付条款往往都在补充合同中,例如买卖双方可拟定以下关于房价款支付条款:

1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房定金人民币 XXX 万元整作为履约定金,该笔定金待上述房地产办理完交接手续时转为房价款;

2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付购房首付款人民币 XXX 万元整,该笔首付款不含已支付的定金;

3、根据购房人是否需要贷款可以拟定不同的条款

3.1 全额付款条款

  甲、乙双方办理房地产交易转移登记当日,乙方向甲方支付购房款人民币  XXX  万元整(注意:这里应注明先办理转移登记再付款,还是先付款再办理转移登记,以免产生纠纷。)

3.2银行贷款支付条款

  房价款中人民币 XXX万元整由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付,若申请的贷款不足部分,由乙方在办理交易过户之前向甲方全额支付。(注意:在这里作为甲方应要求乙方办理银行贷款的最晚时间,否则可要求解除合同;作为乙方应充分注意自己的合同履行能力及资信状况,若不能贷款或贷款不足部分,自己又无力继续履行合同,因此,作为买方可协商要求:若贷款申请在XXXX年XX月XX日前无法获得银行审批或对于贷款不足部分超过人民币XXXX元,则合同自动解除,互不承担违约责任.当然,这需要双方充分协商。)当然,作为卖方还要注意的是办理交易过户后,银行迟迟不发放贷款的法律风险。

4、尾款支付条款

  购房尾款于甲、乙双方办理完房屋交接并且办理完水、电、煤、有线电视、物业管理等户名变更并结清相应的费用,以及甲方户口迁出该房屋后由乙方全额支付。

二、房价款支付的法律风险

1、买方资金安全风险

  买卖合同往往是买方先支付定金、再签署正式的买卖合同、然后按照合同约定支付首付款、买方按揭贷款合同审批通过后办理房地产转让、银行放款给卖方、办理房屋交接,支付尾款。但是,在办理房地产转移登记之前,买方已付的首付款是否安全与卖方息息相关,在房屋买卖合同纠纷中,由于卖方的原因引起的纠纷之一就是房屋买卖过程中,卖方房屋被司法查封,这时买受方可能血本无归,因为这种情况往往是卖方对外有巨额的债务,无法清偿。尤其是对存在多次抵押的房屋、已被司法查封的房屋以及卖家明显过分低于市价的房屋,千万不要因为便宜,购买这些房屋,因为大多数买受人对于购房并不专业,这些背后的风险你无法控制!!!因此,作为买方应对卖方尽量做到更多的了解,同时建议通过资金监管来规避风险。

  对于卖方房屋存在银行抵押贷款的,并且该贷款需要使用买方的首付款用于结清房贷,一定要在合同中约定专款专用,并陪同卖方办理结清贷款办理抵押注销的手续,以免首付资金被挪用,而银行贷款未还。

2、申请贷款不能及时通过银行审批的法律风险

  很多房屋买卖合同纠纷都和买方迟迟不能获得银行贷款有关,买方的银行贷款存在三种情形:

2.1贷款申请延期通过审批的法律风险

  申请贷款延期通过审批,可能会导致买卖双方办理房地产转移登记的时间延期,而房地产转移登记的时间往往和双方的违约责任息息相关,因此贷款延期通过审批,可能会面临相应的违约责任。

2.2贷款不足的法律风险

  对于资金充裕的购房人来说,贷款不足可能没有太大的法律风险,不足的部分可以用现金来支付。但是,对于资金有限,需要足额贷款的购房人,若银行贷款不足,可能将面临支付不能,会直接导致买卖合同履行不能,从而需要依约向卖方承担违约责任。这里尤其需要注意的是:在房价暴涨的今天房屋评估价一般会低于市价(评估价的滞后效应),对于需要足额贷款的购房人需要特别注意!!!

2.3贷款根本不能通过银行审批的法律风险

  这种情形是一种极端情形,一般是买方的信用状况出了问题,或买方的收入过低,银行评估后认为不能按时还款,因而拒贷。这种情形的法律风险不言而喻,一般都会导致合同解除,并且向卖方承担违约责任了结。

  基于以上银行贷款的法律风险,作为买方,应做好充分的预案,可以在合同中约定若贷款不足多少金额,或银行拒绝贷款,则房地产买卖合同解除,双方互不承担违约责任,同时要约定卖方的配合义务,卖方应根据合同的约定向买方提供银行贷款所需的材料,包括但不限于身份证、户口簿、结婚证等复印件材料,并明确约定卖方延期或者拒绝提供上述材料导致贷款审批期限或贷款不能的法律责任;作为卖方,有必要对买方的贷款申请期限作相应的约定,若买方在规定的期限内不能获取银行贷款,应承担何种法律责任,直至合同解除。

3、逾期付款的法律风险

  房屋买卖中,买方逾期付款是产生纠纷的根源之一,在房屋买卖合同中买卖双方一般都会约定的买方逾期付款应承担的违约责任,逾期超过一定的期限,卖方有解除合同的权利等条款,因此,提醒买方务必按约履行付款义务,避免承担违约责任。

  即便房屋买卖合同中没有约定违约责任,当买方违约时也应依据法律法规的规定向卖方承担违约责任,若导致买卖合同的目的不能实现的,作为卖方可依法解除合同。我国《合同法》第107条规定了一方不履行合同义务或者履行不符合约定的,承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;第112至114条也规定了承担其他违约责任后的损失赔偿问题,该条款即是买方逾期付款承担违约责任的法律依据。另外,对于违约金的计算方式标准,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款就明确规定:“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。”

4、买卖合同中是否约定定金的法律风险

  根据《担保法》第89条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”,这就是定金罚则,可以说定金是一把双刃剑,但定金伤害的一定是违约方。定金分为立约定金、履约定金与解约定金,在房屋买卖中,尚未正式签订房屋买卖合同前所支付的定金往往是立约定金,在买卖合同签署之后支付的定金一般称为履约定金,而大多数房屋买卖案例中,在签署正式合同中并未约定定金条款,买卖合同签订前所支付的定金,在买卖合同签署后都转换为购房首付款。我们建议坚信有能力履约的一方,尽可能在正式买卖合同中继续约定定金条款,并将定金的数额提升到房价款的20%(担保法91条)。因为,定金有担保功能,定金罚则与合同约定的违约金不一样,违约金约定过高,当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少,但定金具有法定原则,人民法院及仲裁机构无权行使自由裁量权。

  另外需要提醒买卖双方注意的是,只有符合法律规定的“定金”才适用定金罚则,实践中,很多购房者书面约定或者支付的,是诚意金、意向金、押金、订金、保证金等等,如果没有特别约定具有定金性质,都不属于法律上认定的定金,不具有适用定金罚则的效力。


5、款项支付先后顺序法律风险

  在房屋买卖合同中,通常遇到这样的合同条款:甲、乙双方应于某年某月某日之前办理共同前往某某房地产登记部门办理交易过户。而付款条款中却是这样约定的:房价款人民币XXXXX元,于办理交易过户当日支付给甲方(也有这样的约定:贷款不足部分应于交易过户当日交付给甲方)。

这样的约定极易产生纠纷,到底是买方先付款,还是卖方先配合办理过户手续,谁也说不清,实践中经常发生类似的问题,因此,为避免产生这样的纠纷,应综合合同的其他条款,明确约定付款的时间节点,以避免产生争议。

作者:吴取彬  隆安(上海)律师事务所合伙人、律师