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经济合同、债务清欠、专家律师鼎力相助
“一房二卖”且均未过户案件的处理
典型案例

  被告余某、孙某二人系夫妻,婚后共同购买了位于延庆县某住宅小区内的房屋一套。2013年3月,余某、孙某二人与原告吴某签订了房屋买卖协议,在吴某履行合同义务付清全部购房款后,余、孙二人将各自的房产证交给吴某,并将房屋交付其使用。2013年6月,余某和孙某又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议,将已经卖给吴某的房屋再次出卖,二人在收取赵某15万元购房定金后不知所踪。吴某、赵某无奈将余、孙二人起诉至法院,吴某要求二被告继续履行合同,协助自己办理过户手续;赵某要求二被告继续履行合同,即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。


  【评析】


  本案为典型“一房二卖”类案件,即出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,又称房屋的二重买卖。“一房二卖”纠纷在司法实践中常表现出种类多样性的特点,针对不同的情况应予以区别对待。本文中,笔者主要针对本案的“一房二卖”且均未完成过户登记的情况进行探讨。


  根据《物权法》的相关规定,我国不动产物权变动模式采用合意加公示主义,即房屋买卖不但需要签订买卖合同,还需要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。因此在一房二卖情况下,如果二次买卖均未办理过户登记,那么房屋所有权未发生转移,仍为出卖人享有,而两次交易的买受人均未取得房屋的所有权。因此截止吴某、赵某起诉时,涉案房屋的所有权仍为出卖人余某、孙某共同所有,且两份房屋买卖合同均属有效合同。因此根据我国《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,吴某和赵某均可以通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的此二重债权处于平等地位,并无位序关系,合同效力也不因合同签订时间的先后而异,故前后两个买受人均得随时向出卖人请求履行债务。在这种情形下,法院应支持哪个买受人的诉求呢?


  有学者指出,虽然我国原则上应坚持登记要件主义,但同时也应当对房屋买卖中登记的决定性效力作例外的规定。即在房屋买卖合同合法有效的前提下,允许法院考虑当事人双方未登记的原因、买受人是否长期占有房屋的事实、所有权人是否有明显出卖房屋与某一买受人的意思表示等因素,并以此决定是否支持未经登记的不动产物权变动行为。笔者认为,此观点有其合理之处。虽然在我国现行物权变动模式下,公示登记对不动产物权变动具有决定性意义,但是,出于保护善意买受人合法权益的目的,有条件地支持未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。审判实践中,法官应结合以下因素综合考量以确定支持哪一方买受人的诉讼请求。


  一、出卖人是否已将产权证移转占有与买受人或相关单位


  可能出现以下几种情形:产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的,在这两种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。


  二、出卖人是否已将房屋实际交付买受人使用


  如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人,且买受人已实际使用了该房屋,可以据此认定出卖人有履行合同的真实意愿,这种履行方式也是合法的,因此,从对已完成的交易予以保护的角度,应当考虑支持该买受人的实际履行请求。


  三、买受人是否已经全额支付购房款


  如果买受人已支付了全部房屋款项,表明该买受人已全部履行了自己的义务,对已完成的交易予以保护,亦应当考虑支持该买受人的实际履行请求。


  四、买受人行使请求权时间上的先后


  房屋买卖合同的买受人享有的一项最主要的权力,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其最终目的就是欲取得房屋所有权,而取得合同标的物所有权的惟一途径为变更登记的完成。笔者认为,在两个债权互相竞争的关系中,如果出现二者势均力敌且相比之下没有明显优势的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言,可以以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求优先权。


  本案中,吴某与卖房人签订的买卖合同在先,在其支付全部购房款后实际使用并占有房屋,并且获得了余某和孙某的两份房产证。可以认定余、孙二被告对和吴某签订的买卖合同有履行意愿,因此法院应考虑支持吴某要求余某、孙某继续履行合同义务的诉讼请求。对于赵某的损失,应考虑用其他违约责任承担形式予以救济。


  (作者单位:北京市延庆县人民法院)